為積極探索破解難題，打破瓶頸，高質量推動江蘇城市更新行動實踐，近日，江蘇省住房和城鄉建設廳會同省自然資源廳并商省有關部門研究起草的《關于支持城市更新行動的若干政策措施（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），公開向社會征求意見。
《征求意見稿》從優化規劃編制實施管理、創新土地供應使用方式、提升產權登記辦理服務水平、完善施工圖審查管理體系、加強消防設計審查驗收銜接、加大財稅金融支持和組織推進力度六個方面，提出18項政策措施。
在優化規劃編制實施管理上，《征求意見稿》提出，深化規劃編制內容，科學設置規劃指標，提高規劃實施效率。發揮國土空間詳細規劃（以下簡稱“詳細規劃”）引導作用，對符合城市更新需求的既有詳細規劃，繼續沿用；對確需編制或修改的，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實際需求編制更新地區詳細規劃。在街區層次詳細規劃（即更新實施單元詳細規劃）中，明確保留、改造、拆除的更新區域和地下空間利用范圍，合理確定用地性質，細化用途混合和兼容要求，合理確定地塊建筑密度、高度、容積率和綠地率等指標。
對歷史城區包括歷史文化街區、歷史地段等特定區域，按照保護要求因地制宜確定規劃指標。城市更新地區中對現狀建筑密度較高等無法達到現行標準和規范的區域，在征得利害關系人同意的前提下，按照“優化不惡化”原則，在詳細規劃中對建筑高度、日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規劃指標進行適應性優化完善。為滿足安全、環保、無障礙標準等要求，對于城市更新地區增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規劃容積率。要推動建立詳細規劃動態更新機制，探索并聯審批，縮短規劃許可辦理時長。
創新土地供應使用方式上，《征求意見稿》提出，支持各地依法依規運用劃撥、出讓、租賃等多種方式，保障城市更新項目用地。對布點分散、單體規模小、對其他建筑物構筑物有密切依附關系的社區養老、社區管理、群眾體育、新能源汽車充電設施等配套設施，可依據詳細規劃、國家和省相關政策文件，納入供應地塊的規劃條件，補齊更新區域公共服務配套短板。鼓勵原土地使用權人依法以轉讓、經分割審批后部分轉讓或出租土地使用權等方式盤活利用。
規范引導土地用途轉換，《征求意見稿》明確，結合新產業、新業態發展需要，支持不同產業用地類型合理轉換，鼓勵各地探索制定存量建設用地用途轉換負面清單，依據詳細規劃、規劃條件和供地政策進行混合復合更新，依法依規辦理供地手續。對經地方人民政府審定的城市更新項目，因土地用途轉換需補繳土地出讓金的可以按規定分期繳納。鼓勵各地根據產業發展的實際需要，考慮采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期供應產業用地，依法依規予以續期。更新后的混合用途宗地出讓時，屬于不同用途不動產難以分割且只有一個使用者情形的，可統一按綜合用地、最高不超過50年設定出讓年限；屬于不同用途不動產可以分割且最終使用者為不同單位或個人情形的，一般應按宗地所含的具體土地用途分別確定出讓年限，并明確不同用途相應的土地面積。
產權復雜是城市更新實踐中的一大難題。《征求意見稿》提出，各市、縣（市、區）人民政府根據實際情況出臺本地化解歷史遺留問題的政策文件，針對用地手續不完善、欠繳土地出讓價款和相關稅費、未通過建設工程規劃核實、開發建設主體滅失或不再具備相應資格、無法提供竣工材料、已銷售房屋的建設用地使用權被抵押或查封、房屋土地信息不一致、項目跨宗地建設等不動產歷史遺留問題，明確不動產確權登記路徑。對城市更新形成的不動產，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區域或樓層辦理分割審批手續、分區分層設權后，辦理不動產登記。
《征求意見稿》提出，在改善消防條件、提升消防本質安全水平的前提下，支持各地對《江蘇省既有建筑改造消防設計技術要點（試行）》中尚未包括，但確有現實需求的內容進行試點，適時總結成功經驗并復制推廣。各地應當建立適應城市更新中既有建筑改造利用規劃、建設、消防的審批管理規則。鼓勵各地因地制宜，積極探索“城市微鑒定”“社區鑒定師”等城市更新服務制度。
城市更新錢從哪里來？《征求意見稿》提出，拓寬資金來源渠道，在不新增地方政府隱性債務、依法合規、風險可控的前提下，鼓勵政策性銀行和商業銀行為城市更新項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。在保障公共利益前提下，對可經營、可出售、可出租的更新項目或資產，通過REITs、社會投資人+EPC等多渠道籌集資金，優先通過市場化方式運作。鼓勵各地整合、統籌利用各項國家政策性資金，推動城市更新項目實施。對符合條件的保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設項目，支持納入地方政府專項債券申報范圍。優化省級專項資金支持方式，更多采取免審即享的方式，對城市更新重點領域和重點地區符合條件的項目提供貸款貼息，撬動更多金融和社會資本參與城市更新，鼓勵有條件地區整合資源實行省市（縣）聯動。對國家城市更新試點城市及省級城市更新試點項目，更新主體實施多地塊并宗、更新后交易，積極落實因國家建設需要依法征用、收回的房地產等土地增值稅有關稅費支持政策。對“工改工”類的低效產業用地更新項目，交易環節的土地增值稅等各項稅費符合延期繳納稅款條件的，及時予以辦理。
《征求意見稿》鼓勵多元主體參與城市更新。依據規劃管控要求，結合不同產權主體意愿，分別或者組合運用政府征收收儲、產權主體間權屬轉讓、聯營入股、自主改造等多種形式開展城市更新活動。支持各地成立符合地方特點和更新需求的專業化更新實施主體，并通過信息公開、模式創新等途徑廣泛吸引社會資本參與，形成聯動策劃、規劃、設計、建設、運營一體化更新解決方案，推動開發主體轉變為更新地區的長期運營商。
江蘇將建立省級試點項目分類評價辦法，對實施水平較高、綜合效益明顯的項目及時總結經驗，納入省實施城市更新行動可復制經驗做法清單在全省推廣。